在进行二手房交易时,很多人会发现原来二手房有住宅与非住宅的区别,但是一般人对于非住宅的定义是不清楚的,那么到底什么样的房屋被称为非住宅呢,非住宅二手房交易的税费应该如何进行计算呢?
非住宅二手房定义
首先帮大家明确一下非住宅这一词语的定义,非住宅也就是指除了住宅以外的非用于居住的房屋。它包括有用房、商业用房以及厂房仓库等。用房也就是指企业、事业、机关、团体、、医院等公众单位的用房。其中档次较高的、设备较齐全的称为高标准写字楼,条件一般的称为普通用房。
商业服务用房则是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业交易和为居民的生活服务所用的房屋。工业厂房指直接用于生产或为生产配套的各种房屋,包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。其中凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、等单位中的厂房都应包括在内。而仓库指工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。
非住宅二手房交易税费计算
非住宅二手房在交易的过程中是需要向有关方面缴纳一部分的税费的,其中收取的税费种类包含个人所得税、营业税及附加、土地 金契税、土地税、契税、权证印花税等,接下来就为大家详细解析各种税费该如何进行计算:
个人所得税:个人所得税一般会按核定价×3%来征收,但是若是卖方房屋来源为继承或赠与所得,则需要按差额×20%征收,这一费用一般是由卖方来承担;
土地 金契税:土地 金契税只有沙坪坝区需要,并且另收取土地 金*3%计算;
土地税:土地税的征收需要按照卖方是个人还是公司来区别,一般来说,个人需要按核定价×6%征收。若是公司则按部份的30%-60%来增收 (根据财法字1995第6号《中华人民共和国土地税暂行条例实施细则》),其计算公式为应纳税额额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数,童颜应由卖方来承担;
契税:契税按核定价×3%征收,由买方来承担;
权证印花税:权证印花税按核定价×0.05%征收,也是,由买方来承担。
以上就是非住宅二手房的定义及其计算方法了,在交易时不同的税费计算方法也是不同的哦,你是否了解了呢?
在二手房的交易过程中会产生各种各样的费用，有的需要卖方承担，有的需要买方承担，并且这些费用随着地区的不同或者政策的变化都会有差异，今天就先来看看一般情况下，二手房交易会产生哪些税费?
1、营业税：
2016年2月之前：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，需全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
2016年2月~5月1日：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。(不含北上广深)
2016年5月1日之后：二手房交易营业税将改为增值税。
2、增值税：
对于全国各城市(不含北上广深)：个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
对于北上广深：个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%征收率全额缴纳增值税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售，以差额(销售收入减去购买住房价款后)按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。
3、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时要收取税率为20%的个人所得税，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征。如果未能提供原购房发票的，则按已成交价格的1%征收。
4、契税：
2016年2月之前：房屋面积如果超过90平米，则不能够享受国家契税优惠政策，只能按照目前普通住宅缴纳1.5%，非普通住宅按买价征收3%。
2016年2月之后：
①对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;
②对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;
5、印花税：印花税的缴纳比例为买卖双方分别缴纳房价的0.05%，但是此项税收已经从2009年开始对普通住宅交易免收。
6、登记费：普通二手房住宅类为80元/套。
7、土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。
8、核档费：50元。
相关知识：如何避免二手房税费纠纷?
1、提前掌握相关政策
二手房交易税费和房屋成交价紧密相关，无论是售房者还是购房者，都需要提前弄清相关政策规定。一般情况先，在正规房产中介公司的营业场所会明示现行的税费收取标准。
2、了解清楚特殊类型房屋的收费标准
对于厂房、商铺等非居住房屋，以及花园住宅、有限产权房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易税费的收取标准较为复杂，交易双方需要委托品牌中介或请专业人员陪同，有利于避免纠纷发生。
3、避免使用包税的方式
虽然法律没有明文禁止包税委托、包税交易，但是因为包税容易让少数中介从业人员有可趁之机，赚取差价，所以不建议选择，尤其对于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、数额高，税费更加包不得。